2021年房地产估价师考试核心考点解析
一、房地产估价法律法规要点
2021年考试重点强调《中华人民共和国房地产管理法》及《估价师执业资格制度暂行规定》的适用性
- 强制评估情形包括:抵押贷款价值评估(2021年新增考点)
- 评估报告备案要求:住宅类需在完成评估后15个工作日内
二、常见估价方法对比
方法类型 | 适用范围 | 参数要求 |
---|---|---|
收益法 | 持有型物业 | 需提供近3年完整财务报表 |
市场比较法 | 交易活跃区域 | 需参照≥3个可比案例 |
三、特殊情形处理规范
涉及共有产权房时需注意:
- 按《民法典》第303条划分产权比例
- 评估价值=(总价值×个人产权比例)±共有部分分摊值
四、2021年典型真题解析
案例1:商业综合体评估
已知条件:
- 总建筑面积12000㎡
- 剩余使用年限25年
- 净租金收入年均递增4%
计算公式:
收益法评估值=年净收益÷[(1+r)-n-(1+r-1)×r
五、常见错误警示
2021年考试新增以下扣分点:
- 忽略土地剩余使用年限对评估值的影响(平均扣分3-5分)
- 可比案例选取间隔超过6个月(直接判定无效)
注:以上内容依据《2021年房地产估价师考试大纲》整理
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