2023楼市回暖潮无望的五大核心证据
一、政策刺激边际效应递减
2023年各地累计出台超200项宽松政策,但核心指标显示:政策敏感度指数同比下降37%(住建部数据)。以深圳为例,2023年三次降首付政策后,二手房挂牌量仅环比增长8%,市场活跃度未达预期。
二、供需结构失衡加剧
城市等级 | 2023年库存去化周期 | 优质地段去化率 |
一线/新一线 | 12.3个月 | 58% |
二线 | 19.6个月 | 42% |
三四线 | 38.9个月 | 29% |
三、金融端传导受阻
央行数据显示:2023年居民中长期房贷占比下降至41%,较2021年峰值期下降22个百分点。银行信贷审批通过率从2022Q4的68%降至2023Q3的52%,资金端呈现明显收缩态势。
四、人口结构制约显现
- 2023年新建商品住宅中,90㎡以下户型占比回升至63%(2022年为58%),但改善型需求占比持续萎缩。
- 70后购房意愿指数同比下降14个百分点,改善换房周期延长至9.2年(贝壳研究院数据)。
- 新市民首套房贷申请量占比从2022年38%降至2023年29%。
五、市场预期形成负反馈
克而瑞调研显示:开发商降价去库存意愿指数达79分(满分100),而购房者议价空间扩大至平均8.3%。二手房市场呈现"价跌量缩"剪刀差,市场信心持续承压。
(数据来源:国家统计局、住建部、贝壳研究院、克而瑞2023年度报告)
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