2020年房地产估价师考试真题解析

一、市场比较法应用

（一）题目示例

• 某住宅小区2019年12月成交案例：建筑面积120㎡，单价2.8万元/㎡，含地价
• 待估对象：同小区2020年3月建成交付，建筑面积130㎡，无地价

（二）计算步骤

二、收益法测算要点

（一）收益法公式

收益法公式：Y = (A - V)/R

式中：

• A：年净收益
• V：待估资产价值
• R：资本化率

（二）参数确定

1. 净收益测算（示例）

2. 资本化率计算

• 风险调整法：无风险利率4% + 风险溢价6% = 10%

三、成本法应用规范

（一）《房地产估价规范》（GB/T 51365-2018）要求

• 土地取得成本需包含出让金、契税等
• 建筑物成本需分结构类型计价

（二）成本构成示例

四、综合应用题解析

（一）题目背景

某商业物业2019年评估价值800万元，2020年发生以下变化：

• 建筑加固支出120万元
• 租金收入增长15%

（二）评估结果

（三）依据说明

• 根据《房地产估价师实务手册》第5.3条