2020年房地产估价师考试真题解析
一、市场比较法应用
(一)题目示例
- 某住宅小区2019年12月成交案例:建筑面积120㎡,单价2.8万元/㎡,含地价
- 待估对象:同小区2020年3月建成交付,建筑面积130㎡,无地价
(二)计算步骤
项目 | 金额(万元) | 说明 |
交易案例总价 | 336 | 120×2.8 |
面积修正系数 | 0.96 | 130/120 |
区域系数 | 0.98 | 待估对象区位优于案例 |
最终估价 | 319.68 | 336×0.96×0.98 |
二、收益法测算要点
(一)收益法公式
收益法公式:Y = (A - V)/R
式中:
- A:年净收益
- V:待估资产价值
- R:资本化率
(二)参数确定
1. 净收益测算(示例)
项目 | 金额(万元/年) |
租金收入 | 150 |
运营成本 | 40 |
净收益A | 110 |
2. 资本化率计算
- 风险调整法:无风险利率4% + 风险溢价6% = 10%
三、成本法应用规范
(一)《房地产估价规范》(GB/T 51365-2018)要求
- 土地取得成本需包含出让金、契税等
- 建筑物成本需分结构类型计价
(二)成本构成示例
项目 | 单价(元/㎡) | 占比 |
土地成本 | 4500 | 35% |
建筑安装成本 | 12000 | 50% |
其他费用 | 3000 | 15% |
四、综合应用题解析
(一)题目背景
某商业物业2019年评估价值800万元,2020年发生以下变化:
- 建筑加固支出120万元
- 租金收入增长15%
(二)评估结果
项目 | 金额(万元) |
原值 | 800 |
增减值 | +120 |
收益调整 | +90(按15%计算) |
最终估值 | 1010 |
(三)依据说明
- 根据《房地产估价师实务手册》第5.3条
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