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2020年房地产估价师考试真题

分类:起名知识
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2020年房地产估价师考试真题解析

一、市场比较法应用

(一)题目示例

  • 某住宅小区2019年12月成交案例:建筑面积120㎡,单价2.8万元/㎡,含地价
  • 待估对象:同小区2020年3月建成交付,建筑面积130㎡,无地价

(二)计算步骤

项目金额(万元)说明
交易案例总价336120×2.8
面积修正系数0.96130/120
区域系数0.98待估对象区位优于案例
最终估价319.68336×0.96×0.98

二、收益法测算要点

(一)收益法公式

收益法公式:Y = (A - V)/R

式中:

  • A:年净收益
  • V:待估资产价值
  • R:资本化率

(二)参数确定

1. 净收益测算(示例)

项目金额(万元/年)
租金收入150
运营成本40
净收益A110

2. 资本化率计算

  • 风险调整法:无风险利率4% + 风险溢价6% = 10%

三、成本法应用规范

(一)《房地产估价规范》(GB/T 51365-2018)要求

  • 土地取得成本需包含出让金、契税等
  • 建筑物成本需分结构类型计价

(二)成本构成示例

项目单价(元/㎡)占比
土地成本450035%
建筑安装成本1200050%
其他费用300015%

四、综合应用题解析

(一)题目背景

某商业物业2019年评估价值800万元,2020年发生以下变化:

  • 建筑加固支出120万元
  • 租金收入增长15%

(二)评估结果

项目金额(万元)
原值800
增减值+120
收益调整+90(按15%计算)
最终估值1010

(三)依据说明

  • 根据《房地产估价师实务手册》第5.3条

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