2019年房地产估价师考试真题解析

一、市场比较法核心要点

1.1 基本步骤

• 收集 comparable properties 数据（至少3个样本）
• 调整交易日期差异（年利率计算）
• 构建比较基准（区域基准价）

1.2 调整系数应用

二、收益法计算实例

2.1 租金净收益测算

某商铺年租金收入：120万元（含5%空置率调整）

运营成本：30万元/年（含管理费8%、维修费5%、税费7%）

2.2 折现率确定

• 无风险收益率：2.5%（国债收益率）
• 风险溢价：4.0%（商业地产风险系数）
• 综合折现率：6.5% （2.5%+4.0%）

三、评估程序规范

3.1 数据收集要求

1. 实地勘察（不少于2处样本）
2. 政府公示信息（土地出让、规划变更）
3. 市场调研（近6个月交易记录）

3.2 报告编制标准

• 封面需注明评估机构资质号
• 计算过程附原始数据表
• 结论明确标注评估时点

四、常见错误类型

4.1 市场比较法误区

• 忽略交易税费差异（增值税5.6%+个税20%）
• 未调整房屋使用状态（毛坯/精装修）

4.2 收益法适用限制

不适用于：保障房、工业厂房、濒危建筑

参考文献

• 《房地产估价师考试大纲（2019版）》
• 《房地产估价理论与方法》（第三版）